解读蓝光发展2019年年报:高质量增长背后的战略定力

2020-04-20 19:05:48

以下为蓝光解读蓝光发展2019年年报:高质量增长背后的战略定力内容:

疫情背景之下,房地产行业短期看韧性,长期看战略。

4月17日,蓝光发展(600466.SH)发布了2019年年报:营业收入达到391.94亿元,同比增加27.17%;实现净利润达到41.59亿元,同比大增66.63%。

同时,2019年蓝光发展净资产收益率达23.88%,同比提升6.81个百分点,净负债率为79.20%,同比下降23.44个百分点。

2019年,公司高度聚焦住宅地产开发和现代服务业,坚持“中而强”定位,稳健前行,利润与规模并重,通过核心能力体系打造,实现了高质量的增长。

在房地产销售规模迈入千亿大关后,蓝光发展坚持既定战略,用16个字铺排2020年经营策略:精准投资、卓越运营、资本突破、变革创新。

进入而立之年的蓝光,希望以更从容的姿态,面对变化市场,回归生意逻辑——投资好项目,提供好产品,创造高价值。


沉心静气 双擎业务模式


稳健发展

2020年,高质量、利润、规模、深耕和长期价值成为行业关键词。这与前期的拿地、规模、扩张相比,已经发生了重大变化。企业永远是时代的产物,企业始终处于不断变化的场景之中。适者生存,变革创新者常青。

如今,房地产市场更趋复杂,从增量到存量、从简单到复杂、从单一到全面,早已告别攻城略地式粗放成长的阶段。

2019年,全国商品房销售面积171,558万平方米,同比下降0.1%。商品房销售额159,725亿元,同比增长6.5%,增速比2018年回落5.7个百分点。综合看,2019年商品房销售增速较前两年明显放缓。

地产企业的偏好也发生变化:新城控股提出,稳中求进,地域深耕;中南建设提出要出利润,稳发展;旭辉强调高质量发展,均好中加速,要坚持长期价值,有长期耐心。显然,稳健成为行业共识。

在中国城镇化新阶段,城市发展逐渐趋于成熟。土地增量趋于收敛,对存量价值的挖掘变得日益重要。城市能级的差距逐渐扩大,消费者结构价值观和偏好日趋多元化,任何单一产品方案都无法满足需要。复杂模式带来更多变数,全面竞争需要更全面的能力结构去覆盖。

未来的竞争,不仅仅是规模化竞争,更是精益化竞争,是产品力,资本力和组织创新力的竞争。

经过30年的发展,蓝光经历了1990-2000的“初创开拓”阶段、2000-2008的“区域深耕”阶段、2008-2019的“全国布局+产业金融”阶段,2019年,蓝光发展迈入“新经济转型稳健发展”阶段。

基于“人居蓝光+生活蓝光”双擎业务模式,蓝光发展高度聚焦住宅地产开发,高度聚焦现代服务业,资本运作与实业经营相结合,在战略上卡位增量市场和存量市场,相互借力提升市场能效。

2019年,蓝光发展完成了旗下子公司蓝光嘉宝服务的港股上市,构筑起“A+H 股”双资本平台,实现了现代物业管理服务整体规模的快速扩展。

上市之后,蓝光嘉宝服务借力资本市场开启快速扩张,先后同江苏常发物业、浙江中能物业、成都创艺物业、无锡东洲物业等开展并购合作,2019 年12月签约管理面积突破1亿平,规模提速的同时均衡布局多种业态。


聚焦价值布局高潜力高能级板块

伴随市场增速放缓,房地产公司从跑马圈地,回归到以利润为中心的深耕细作。蓝光发展也在区域布局上有了更明确的选择:那就是按照行业本质,投资布局聚焦高价值及高潜力板块,聚焦高质量都市圈。

2019年,蓝光发展的全国化布局收到成效。2019年,房地产业务实现销售面积1095.30万平方米,同比增幅36.63%;实现销售金额1015.37亿元,同比增幅18.70%,其中权益销售金额715.40亿元。营业收入则达到391.94亿元,同比增加27.17%,净利润达到41.59亿元,同比大增66.63%。

事实上,公司遵循国家战略规划,精准把握城市群及城市发展规律,聚焦于未来中国人口增长高地,采取“1+3+N”的城市战略布局,通过深耕及拓展并举,不断强化新一线、二级及强三线的投资占比。

2019年,蓝光发展通过收并购、合作开发、产业拿地、代工代建等多元化拿地模式新增项目48个,新增土储面积约1121万平方米,新增土储货值1300亿元。其中新一线和二线占比约60%、强三线占比约40%。

截至目前,蓝光已成功进驻全国12大区域,60余座热点城市,开发项目超400个,拥有百万余业主。


组织更新 双总部启航精英治理

强化组织能力,通过有挑战性的实践,走出舒适区,从来都是企业基业长青的内在动力。

在基本完成全国布局之后,蓝光在2019年完成了“上海+成都”双总部的布局,更引入了新的核心高管成员,职业经理人团队为公司发展注入了新鲜血液。

兴业证券分析师认为,2019年底,蓝光发展任命原华润置地高级副总裁、华东大区总经理迟峰为总裁,预期迟峰先生在行业资源、土地获取、管理战略、融资等方面会给公司帮助,同时对公司在华东区域继续拓展带来支持。

而2019年报显示,蓝光项目区域布局中,西南区域(含成都区域和滇渝区域)占比为30%,华东区域占比26%,华中区域占比22%,华南和华北区域占比分别为12%和10%。

2019年,蓝光发展形成“上海+成都”双总部发展格局,上海运营总部辐射范围内华中区域、华东区域销售额均出现显著增长,华中区域销售金额同比增加65.19%,华南和华北区域业绩也突破百亿元,六大区域结构占比显得更加均衡。


风险控制 活的久才能活得好

在很长时期内,高负债是房地产行业的一个特点,那么降负债就是在这个风云变幻的房地产市场“活下来”,更加稳健增长的必经之路。

钱从哪里来,钱要怎么管?对粮袋子的守护需要有更高的管控能力。

2019年,蓝光发展继续拓展融资渠道,与16家大型银行建立总行级战略合作,多元化、全方位拓展境内外市场融资渠道,授信总额超2200亿元。同时,严格控制财务杠杆,确保资金安全和严控财务风险。2019年公司净负债率下降至80%以下,资产负债率控制在80%左右,扣预后的资产负债率仅为67.94%,财务杠杆的降幅明显。

华泰证券分析师认为,2019年蓝光发展通过公司债、短融、私募债等公开市场募资47亿,此外2020年1月拟设立办公物业类REITs,发行规模不超过人民币10.65 亿元。多元融资渠道通畅叠加负债率修复释放杠杆空间,2020 拓展力度依然可期。

而在2020年初,蓝光发展主体信用评级被大公国际资信评估有限公司上调至AAA,穆迪评级至B1,标普评级为B+,评级展望稳定。

2月18日,蓝光发展公告决定,拟将目前持有的蓝光嘉宝服务股份11584.02万股由内资股转换为流通H股。分析师认为,若此次股份转换顺利完成,有利于公司在港股市场开展股权融资,拓宽蓝光的融资渠道。


节奏把控 从容面对市场穿越周期

2020年,面对市场环境的考验,蓝光发展提出将在“精准投资、卓越运营、资本突破、变革创新”的年度经营策略下,积极面对挑战,平稳度过疫情,从容面对市场。

节奏把控,对企业异常重要。融资节奏,投资节奏,营销节奏和供货节奏,在均衡、协同的效应下才能实现“从容”。

这种节奏也只能在高品质下的快速开发下,才可能得以实现,而所谓高品质,标准是客户满意。显而易见的是,2020年将是蓝光大力塑造产品力的一年。

2020年,蓝光计划土地投资总额不超过400亿元;自有房地产项目计划开工面积1100万平方米,竣工面积600万平方米。

不破不立,蓝光以提效率、促效益为目标,深入推进组织变革,进一步“强区域、精总部”。总部全面提升运营能力、强化投后管理,各大体系横向贯通;区域以项目为导向,提升运营能力、营销专业能力。以人才之变、组织之变、机制之变,持续优化流程,提升效率、释放活力,实现组织高效化、总部平台化、区域公司化。以业务为导向,推进数字化转型。各产业公司聚焦主业,降本增效,与公司主业协同联动。

30年的企业既成熟,又年轻。2020年的蓝光持续实现高质量增长,值得期待。

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