报告:北上广深房价收入比明显上涨,居民购房力明显下降

2020-08-21 19:46:02

以下为资金流向报告:北上广深房价收入比明显上涨,居民购房力明显下降内容:

报告:北上广深房价收入比明显上涨,居民购房力明显下降

报告:北上广深房价收入比明显上涨,居民购房力明显下降

3月25日,贝壳研究院发布了《货币宽松下的房地产市场报告》,该报告梳理了2008年以来6轮降准降息前后房地产市场的表现。报告显示,货币宽松对房地产市场上行有推动作用,通过房贷利率的降低来刺激购房需求。

报告指出,降息直接带来购房贷款利率下降,降低购房者成本;降准通过向市场释放大量流动性资金,降低资金成本,促使房贷利率下降。同时,房企更易获得低成本资金,拿地增多,土地溢价率上升,进一步促进市场预期向上,带来市场供需两旺。

“但是市场上行幅度取决于信贷渠道是否打通。”报告强调,在金融强监管下,宽松的资金难以流向房地产,难以出现量价大幅升温的态势。随着疫情的缓解,房地产企业逐渐复工,市场将快速复苏,进入短期累积需求的释放阶段。

报告显示,市场的回升度与降准降息的力度和方向有关,且刺激效用递减。在过去的6轮降准降息中,除了2014年的两次定向降准外,2018年以来的两轮降准降息后市场回升力度最弱。

报告认为,降准降息后市场回升力度减弱主要受三个原因影响,首先,是政策环境的不同,市场回升明显时期均伴随着楼市调控政策的放松,尤其是影响购房门槛的首付比的降低。而近两轮降准降息下,调控政策依然保持收紧,降准降息带来的低成本资金无法流入房地产,房地产贷款余额同比增速仍保持下滑。居民房贷利率未明显下降,大量需求被限购堵在门外。

其次,是居民实际购买力的不同。报告显示,当前我国经济增长已从高速转向中低速,居民收入水平由快速上升到缓慢增长。另外,从数据上看,2019年33个二线城市中,有21个城市新房均价同比涨幅超过10%,北上广深及厦门和南京的房价收入比从2011年到2017年都出现了明显增长,居民住房购买力明显下降。在高房价的影响下,需求释放速度减缓,业主换房年龄不断后移。

最后,是住房需求满足度的不同。报告显示,住房增量需求下降。2016年我国城镇户均住房套数已达到1.1套,目前城市内,缺房户大多是刚毕业的白领和城市外来务工人员,而这类群体住房购买力较差,难以受降准的影响而加入到买房队伍中去。购买力较强的换房者和投资者又被“认房认贷”政策和限购政策卡住,难以释放。

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